日期：2026-03-10 16:50:11
北京某小区业主们经历了数月煎熬。 业主大会已表决通过更换物业，原物业却拒不退场，双方僵持不下，小区垃圾堆积、安保空缺，日常管理陷入瘫痪。 最终这场纠纷只能诉诸法律，耗时耗力才得以解决。 类似困境在全国并不少见，业主苦于换物业无门久矣。
现行《物业管理条例》规定，选聘和解聘物业公司需由业委会牵头组织业主大会表决。 但现实中，成立业委会成了第一道难关。 业主人数众多、意见难统一，筹备过程常耗费数月甚至数年。 即便成功成立，业委会也可能因内部矛盾、权责不清无法履职，导致换物业诉求石沉大海。 更常见的是，许多小区前期物业由开发商指定，缺乏竞争压力，服务质量难以保证，业主不满却因无业委会牵头，无法启动更换程序，只能继续缴纳物业费，陷入“物业不作为，业主无办法”的循环。
最高人民法院3月2日数据显示，近五年全国法院审结一审物业服务合同纠纷达439万余件，背后是无数业主面对“差评”物业的无力感。 转机出现在今年全国两会，代表委员的建言和各地试点政策，正打破这一制度性门槛。
全国人大代表方燕提出，应取消业委会作为更换物业的前置条件，明确前期物业服务合同期满自动终止。 无业委会小区，可由街道、社区指导业主直接表决，畅通解聘、选聘与交接流程。 这一建议已在多地落地。
上海今年施行的《物业服务招投标管理办法》规定，业主大会未成立时，20%以上业主提议，居委会即可组织全体业主投票解聘物业，并强化对选聘过程的监管。 这意味着，上海业主无需业委会，只要达成共识，就能在社区指导下启动换物业流程。
山东滨州滨城区的实践更具参考性。 天泰学府一号小区原物业因服务质价不符引发不满，街道、社区成立专项小组，联合党支部、楼长代表和法律顾问，通过“线上+线下”宣传、规范召开临时业主大会、透明公布结果，最终顺利解聘原物业、选聘新物业，还达成“降价不降标”的共识，实现业主与物业双赢。
除打破业委会门槛，法规调整还包含多项配套措施。 建立物业企业信用评价机制，将服务质量、收费规范、投诉处理等纳入核心评价，信用分与物业费浮动挂钩，严重失信企业将面临市场准入限制和强制清退。 针对维修基金使用和公共收益去向，要求建立公示、审批、审计、追踪制度，明确公共收益归业主所有，物业需定期公布收支明细。
更换物业仍需遵循法定程序。 《民法典》规定，无论有无业委会，更换都需经专有部分面积及人数占比均超三分之二的业主参与表决，且参与表决中面积和人数过半同意。 无业委会时，由街道、社区或业主代表牵头组织，全程公开透明，保障业主知情权、参与权和监督权。
目前，全国性法规调整尚未正式落地，但两会建言和地方试点已明确改革方向。 上海、滨州等地的实践证明，无业委会换物业具备可行性，关键在于街道、社区的有效指导和业主共识的达成。
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